Affitti in nero: il mio proprietario di casa non vuole registrare il contratto di affitto. Cosa posso fare? Rischio qualche sanzione?

Con l’introduzione del nuovo regime della cedolare secca sugli affitti e le locazioni il Fisco ha introdotto delle novità importanti sul fronte della lotta all'evasione nell'ambito degli affitti e delle locazioni di case, immobili, appartamenti e fabbricati, che danno la possibilità all’inquilino di denunciare il proprietario e godere di affitti molto agevolati, in modo da scoraggiare molto la richiesta di affitti in nero o di canoni di locazioni 50% in nero e 50% no.

 

Come bisogna comportarsi nel caso in cui il proprietario ci chiede di prendere in affitto un appartamento in nero?

Per chi non lo sapesse, tale comportamento si sostanzia nel non registrare il contratto e nel non dichiarare i canoni pagati o percepiti e altre inadempienze minori. Innanzitutto sarebbe opportuno sensibilizzare il proprietario locatore dell’immobile sull’illegalità del suo comportamento, nonché sensibilizzare lo stesso sulla possibilità di aderire al regime della nuova cedolare secca con una tassazione che va dal 19% al 21%, che abbatte notevolmente il carico tributario a livello di imposte IRPEF.

 

Gli svantaggi per l’inquilino

L’inquilino è sempre visto come parte debole dal legislatore nell’ambito dei contratti di affitto e come tale è notevolmente tutelato; con il d.lgs n. 23 del 2011 l’affittuario ha acquisito un’arma in più in quanto, nel caso di affitti e locazioni di casa in nero, gli è data la possibilità di denunciare il proprietario e di godere di un regime fiscale di estremo favore che prevede la possibilità di richiedere l’applicazione di un canone annuo pari a 3 volte la rendita catastale. (Ad esempio: un appartamento di 100 metri quadrati sito in una grande città avente una rendita di 1.000 euro, si tramuterebbe in un affitto mensile al di sotto di 300 euro).

 

Il conduttore resta comunque responsabile in solido con il proprietario per le imposte di registro non versate e per le relative sanzioni (al limite l'erario può chiederle solo a lui "costringendolo" a farsi rimborsare dal proprietario la metà). Pertanto anche l'inquilino dovrà versare metà della sanzione dal 120 al 240% dell'imposta di registro, oltre agli interessi pregressi. In caso di denuncia del proprietario, è impensabile che il fisco non pretenda di sapere quanto versava di canone effettivo, anche perché solo con la prova dei versamenti si riuscirà a dimostrare che esisteva una locazione in nero.

 

Durata del contratto di affitto e calcolo del canone mensile di locazione in caso di denuncia del proprietario che affitta in nero.

Oltre al notevole vantaggio nel calcolo del canone annuo sulla base di 3 volte la rendita catastale della casa la durata del contratto sarà pari a 4 anni più 4 di rinnovo, il che vuole dire che se il proprietario non dichiara gli affitti mensili potrebbe trovarsi di fronte alla possibilità di realizzare su quella casa per oltre 8 anni un affitto molto al di sotto delle potenzialità del mercato. Tuttavia per l’applicazione di questo disposto da far valere ricordiamolo in sede civilistica, ossia dinnanzi ad un tribunale e non presso l’agenzia delle entrate, saranno necessarie le prove che il contratto esisteva e non è sempre facile. In pratica il suo investimento immobiliare sarà decisamente in perdita ed immobilizzato per oltre 8 anni.

 

Svantaggi per il proprietario che affitta casa

Il proprietario a questo punto non può avere dubbi in quanto da una parte ha un regime di favore fiscale estremamente vantaggioso e dall’altra ha una minaccia notevole rappresentata dalla possibilità di che l'inquilino lo denunci, esponendolo in questo modo ad una serie di pagamenti tra cui: a) sanzione amministrativa per infedele dichiarazione dei redditi; b) omesso versamento delle imposte di registro sul contratto di locazione più sanzioni ed interessi dalla data di mancata registrazione dell’atto che va dal 120% al 240% dell’imposta non versata; c) recupero a tassazione della minore Irpef versati sui canoni di locazione non dichiarati; d) ipotesi di ulteriori accertamenti.

Gli affitti in nero diventano una modalità di gestione del proprio patrimonio immobiliare piuttosto rischiosa.