Il blog di Claudio De Lucia

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martedì 21 ottobre 2014

Contratto di locazione: è valida la clausola che ammette il rilascio anticipato prima della scadenza?

Gentile lettore, l’art. 13, co. 3, della Legge 431/98 stabilisce al riguardo che è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.

La predetta legge disciplina due tipologie di contratti della durata, rispettivamente, di quattro anni rinnovabili per altri quattro (4+4), salvo le ipotesi di recesso del locatore previste dalla legge stessa; e di tre anni prorogabili di altri due (3+2).

Per quanto attiene alle locazione ad uso diverso da quello abitativo, è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto (art. 79 L. 392/78).

Dalle citate disposizioni legislative emerge, pertanto, che una clausola che consenta il recesso anticipato del locatore sia nulla in quanto contrastante con norma imperativa: conseguentemente, in caso di richiesta di rilascio anticipato, il conduttore potrà eccepire tale nullità e proseguire nella locazione fino alla scadenza contrattuale.

lunedì 6 ottobre 2014

È vero che dal 1° gennaio troverò una parte del TFR in ogni busta paga?

Gentile lettore,
pare proprio che il Governo si sia prefissato l’obiettivo di riformare il Trattamento di Fine Rapporto, la “liquidazione” accordata ai lavoratori dipendenti all’uscita definitiva dall’azienda.

Lo scopo è quello di mettere moneta in circolazione e rilanciare i consumi. Lo stesso Presidente del Consiglio ha confermato che, dal 1° gennaio 2015, ogni lavoratore dipendente riceverà in busta paga il 50% del TFR maturato di volta in volta. Il residuo 50% resterà in azienda e sarà liquidato alla cessazione del rapporto di lavoro, secondo le regole applicate sino ad oggi.

Ma l’Esecutivo tiene a far sapere che questa misura potrà scattare solo a patto che si creino le condizioni per garantire alle imprese, “soprattutto sotto i dieci dipendenti”, di non perdere minimamente liquidità. Non è, infatti, un mistero che molte imprese si sono autofinanziate proprio grazie al TFR accantonato, evitando così di dover ricorrere all’usura delle banche.

L’operazione può decollare “utilizzando la leva Bce” in termini di accesso agevolato al credito per le imprese. Il tutto dovrebbe essere vincolato al dispositivo delle garanzie pubbliche fornite esplicitamente dal Governo, rafforzando quelle già previste indirettamente con il Fondo Inps, e con il possibile coinvolgimento della CdP.

Il flusso annuale delle liquidazioni supera di poco i 22-23 miliardi: 5,5 dei quali vengono indirizzati dai lavoratori ai fondi pensione, altri 6 confluiscono nel fondo di tesoreria dell’Inps e circa 11 miliardi restano in azienda. In quest’ultimo caso a rimanere nelle disponibilità del datore di lavoro è soprattutto il Tfr degli occupati in aziende con meno di 50 addetti perché per quelle più grandi la liquidazione, se non viene convogliata sulla previdenza integrativa, finisce nel fondo Inps. Di qui l’allarme soprattutto delle imprese meno grandi. Ma il Governo è convinto che non ci siano rischi e continua ad affinare questa ipotesi d’intervento anche sulla base dei suggerimenti arrivati sul tema in primavera da leader della Fiom, Maurizio Landini, ancora prima (nel 2011), da esponenti provenienti dal mondo della Cgil come l’ex segretario Sergio Cofferati e Stefano Patriarca.

L’operazione scatterebbe solo per quei lavoratori che prestano il loro consenso e potrebbe essere a tempo: dal minimo di un anno a un massimo di tre anni. Ma su questo punto potrebbe esserci un ripensamento.

Oltre al nodo della liquidità da garantire alle imprese restano da sciogliere quello delle ulteriori compensazioni per le aziende, del regime fiscale cui sottoporre la liquidazione inserita direttamente in busta paga, e soprattutto la fetta di Tfr da smobilizzare per provare a rilanciare i consumi. Su quest’ultimo fronte tre sono attualmente le opzioni sul tappeto: destinazione del 50%, o del 75%, del Tfr maturando nello stipendio lasciandone l’altra metà a disposizione delle imprese; dirottamento di tutta liquidazione maturata a partire dal 2015 sullo stipendio.

L’operazione in prima battuta interesserebbe solo i lavoratori del settore privato. E alle imprese dovrebbe essere garantito quanto meno lo stesso meccanismo fiscale agevolato previsto attualmente nei casi di destinazione del Tfr ai fondi pensione. Resta da capire come l’intervento potrà essere esteso gli “statali” per i quali la liquidazione è di fatto figurativa.

Sempre sul terreno fiscale si presenta l’altro grande ostacolo da superare. Renzi ha esplicitamente fatto riferimento a un’erogazione mensile del Tfr in busta paga. In questo caso le liquidazione verrebbe sottoposta a un prelievo fiscale maggiore rispetto alla “tassazione sperata” che è attualmente prevista. Non è da escludere, quindi, che si possa ricorrere a uno smobilizzo in un’unica soluzione annuale, una sorta di quattordicesima.